Der anschaffungsnahe Aufwand gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG bezieht sich auf Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung eines Gebäudes für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen getätigt werden und die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Aufwendungen gelten steuerlich nicht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung verteilt abgezogen werden können.

Merkmale des anschaffungsnahen Aufwands

1. Dreijahreszeitraum: Die Regelung gilt für Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes entstehen.
2. 15-%-Grenze: Wenn die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung innerhalb dieses Zeitraums 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
3. Beispiele für anschaffungsnahen Aufwand:
   • Schönheitsreparaturen und Erhaltungsaufwand, wie die Erneuerung von Fußböden, Fenstern, oder Dacheindeckungen, die normalerweise sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar wären, fallen unter diese Regelung, wenn die 15-%-Grenze überschritten wird.
   • Auch die Instandsetzung oder Erneuerung von Sanitär-, Elektro- oder Heizungsanlagen gehört dazu.
4. Unterscheidung entfällt: Wenn die 15-%-Grenze überschritten wird, entfällt die Unterscheidung zwischen nachträglichen Anschaffungs- und Erhaltungsaufwendungen. Alle entsprechenden Aufwendungen werden dann zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Ziel der Regelung

Die Vorschrift dient dazu, umfangreiche Sanierungen und Modernisierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf steuerlich nicht sofort abzugsfähig zu machen, sondern den Wertzuwachs des Gebäudes durch diese Maßnahmen über die Jahre hinweg abzuschreiben. Diese Regelung verhindert somit, dass eine kurzfristige steuerliche Entlastung durch umfangreiche Sanierungen nach dem Erwerb eines Gebäudes entsteht.

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