Grundsatz der Umsatzsteuer bei Vermietung

Umsatzsteuerfreiheit: Grundsätzlich sind die Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum und Gewerbeimmobilien umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Dadurch hat der Vermieter aus Eingangsrechnungen wie z. B. Handwerkerrechnungen für die Renovierung aber keinen Vorsteuerabzug.

Voraussetzungen für die Option zur Umsatzsteuer

Die Option zur Umsatzsteuer kann für die Vermietung von Immobilien genutzt werden, sofern der Mieter ein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist und die Immobilie für sein Unternehmen anmietet siehe § 9 (2) UStG. Der Vermieter muss die Option aktiv ausüben, indem er dem Mieter mitteilt, dass die Miete umsatzsteuerpflichtig ist.

Vorteile der Umsatzsteueroption

Wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, kann er die Vorsteuer auf Investitionen, Renovierungen oder Betriebskosten geltend machen. 

Da der Mieter selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, wird er durch die Umsatzsteuer, die auf die Miete zusätzlich erhoben wird, nicht belastet. Er kann sich die gezahlte Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen 

Nachteile der Umsatzsteueroption

1. Buchhaltungsaufwand: Die Option zur Umsatzsteuer bedeutet, dass der Vermieter regelmäßig Umsatzsteuervoranmeldungen einreichen und die Umsatzsteuer korrekt abführen muss, was zusätzlichen Aufwand verursacht.
2. Bindungsfrist: Die Umsatzsteueroption ist bindend für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren. Das bedeutet, dass der Vermieter während dieser Zeit nicht einfach zur umsatzsteuerfreien Vermietung zurückkehren kann.

Beispiel

Ein Vermieter hat ein Bürogebäude und entscheidet sich, die Umsatzsteueroption zu wählen. Er vermietet die Büroräume für 10.000 Euro pro Monat. Bei einer Umsatzsteuer von 19 % erhebt er also 1.900 Euro Umsatzsteuer, sodass der Mieter insgesamt 11.900 Euro zahlt. Der Vermieter kann die Vorsteuer auf alle relevanten Kosten, wie Renovierungen und Betriebskosten, abziehen, was seine effektiven Kosten senkt. Der Mieter kann sich die erhobene Umsatzsteuer i. H. v. 1.900 EUR wieder als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen und zahlt somit in Summe nicht mehr Miete, als wenn ohne Option vermietet werden würde.