Beschränkte Steuerpflicht bei Vermietung in Deutschland

Die beschränkte Steuerpflicht bei Vermietung betrifft Personen, die in Deutschland Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, aber keinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben. Diese Personen sind in Deutschland nur mit ihren inländischen Einkünften steuerpflichtig, insbesondere mit Einkünften aus Vermietung von in Deutschland belegenen Immobilien.

Grundsätze der beschränkten Steuerpflicht bei Vermietung

1. Beschränkte Steuerpflicht: Personen ohne Wohnsitz in Deutschland sind beschränkt steuerpflichtig. Das bedeutet, dass nur die in Deutschland erzielten Einkünfte versteuert werden müssen (§ 49 EStG). Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung einer in Deutschland liegenden Immobilie fallen unter diese Regelung.
2. Besteuerungsgrundlage: Lediglich die Mieteinnahmen aus der Immobilie in Deutschland unterliegen der Einkommensteuer. Andere ausländische Einkünfte bleiben unberücksichtigt.
3. Steuererklärung: Der beschränkt Steuerpflichtige muss eine Steuererklärung in Deutschland abgeben und darin die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angeben. Die Steuer wird mit dem Steuersatz laut Einkommensteuertabelle erhoben, jedoch ohne den Grundfreibetrag, der nur für unbeschränkt Steuerpflichtige gilt.
4. Abzugsfähige Kosten: Auch beschränkt Steuerpflichtige können bestimmte Kosten als Werbungskosten absetzen
   • Abschreibungen auf die Immobilie,
   • Erhaltungsaufwendungen (Renovierungen, Instandhaltung),
   • Finanzierungskosten (z. B. Zinsen auf ein Hypothekendarlehen),
   • Verwaltungs- und Nebenkosten (die nicht an den Mieter weitergegeben werden können).
5. Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen: Diese Aufwendungen sind nicht abzugsfähig, da sie persönliche Lebensumstände betreffen und nicht in direktem Zusammenhang mit der Immobilie stehen.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Wenn es zwischen Deutschland und dem Wohnsitzstaat des beschränkt Steuerpflichtigen ein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, wird meist festgelegt, dass das Besteuerungsrecht für Mieteinnahmen bei dem Staat liegt, in dem die Immobilie sich befindet. In diesem Fall bleibt das Besteuerungsrecht für deutsche Immobilien bei Deutschland.